雖然并不是第一次在香港拿地，但在拿地之后被券商分析師指責(zé)稱“未有善用資本”對(duì)于中海來說或許卻是第一次。

　　6月5日，瑞信發(fā)表研究報(bào)告表示，中海以45.4億港元奪得香港啟德兩幅住宅用地接近市場(chǎng)預(yù)期上限價(jià)，項(xiàng)目回報(bào)率會(huì)偏低，再次印證中海近期未有善用資本。

　　香港地政總署6月5日公布，兩幅實(shí)施“港人港地”措施的住宅用地，各以22.7億港元批予中海旗下的高龍發(fā)展有限公司。兩幅用地的批租期為50年，地價(jià)總計(jì)為45.4億港元，發(fā)展項(xiàng)目的住宅單位總數(shù)不得少于1145個(gè)。

　　中海表示，兩幅地皮位置方便，加上擁有海景景觀，屬優(yōu)質(zhì)地皮，預(yù)期連地價(jià)合共總投資額達(dá)90億港元。

　　公告提示，兩幅地塊分別為位于九龍啟德地盤1H1上的新九龍內(nèi)地段第6516號(hào)，及地盤1H2上的新九龍內(nèi)地段第6517號(hào)的土地。且兩幅用地均按規(guī)定批予出價(jià)最高的投標(biāo)者。

　　其中，新九龍內(nèi)地段第6516號(hào)的地盤面積約為7,771平方米，指定作非工業(yè)(不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站)用途;最低及最高的樓面總面積分別為23,313平方米及38,855平方米，其中不超過38,077平方米的樓面面積可作私人住宅用途。發(fā)展項(xiàng)目的住宅單位總數(shù)不得少于545個(gè)。

　　此外，新九龍內(nèi)地段第6517號(hào)的地盤面積約為8,585平方米，指定作非工業(yè)(不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站)用途;最低及最高的樓面總面積分別為25,755平方米及42,925平方米，其中不超過42,066平方米的樓面面積可作私人住宅用途。發(fā)展項(xiàng)目的住宅單位總數(shù)不得少于600個(gè)。

　　而據(jù)市場(chǎng)分析，中海此次拿地價(jià)格屬市場(chǎng)預(yù)期上限，每呎地價(jià)5157港元。

　　當(dāng)日，瑞信立即發(fā)布報(bào)告并稱，兩幅港人港地落成后按同區(qū)現(xiàn)時(shí)二手樓價(jià)出售，經(jīng)營溢利率僅19%，低于中海的36%，亦較香港發(fā)展商至少30%的經(jīng)營溢利率低;而項(xiàng)目內(nèi)部回報(bào)率預(yù)計(jì)9-13%，遠(yuǎn)低于中海本身所設(shè)定新購地皮回報(bào)率至少21%的指引，而且項(xiàng)目亦受其他條款限制，存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

　　標(biāo)普分析師符蓓并不如此認(rèn)為，其對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，中海獲得這兩塊土地的成本確實(shí)不低，但按照中海之前的財(cái)務(wù)平衡能力來看，應(yīng)該不會(huì)有太大問題。

　　其特別表示，即使最新項(xiàng)目的利潤率遠(yuǎn)低于中海此前的基本要求，但也不會(huì)影響中海地產(chǎn)整體財(cái)務(wù)水平。