香港準備買房上車的人迎來最頭痛的一件事：匯豐宣布提升新按揭貸款利率0.25個百分點，而隨后渣打和恒生銀行也迅速跟進。

      上述消息宣布后次日，香港許多大型屋苑的成交馬上進入“冰封”狀態(tài)，成交急劇削減，個別業(yè)主開始大幅劈價賣房——而僅僅半年之前，香港特區(qū)政府宣布倍增買家印花稅時，還沒有如此巨大的威力。

       為什么香港的住房市場對于利率會如此敏感？為什么港人把加息稱為“息魔”？主要是因為香港中產(chǎn)不少買房來作為自住和投資用途，而利息變化往往意味著房價和租金方向的趨勢。

      港人對利率敏感

      先看看這次匯豐的調息例子，看看它的實際威懾力究竟有多大。

      在這次調整之前，匯豐銀行的實際按揭利率在2.15%至2.85%左右；調整之后，按高位計算，以香港一個價值400萬港元左右的房子來看，如果七成貸款，分30年還，月供會比原來（10560港元左右）高出452港元，如果按原低位計算，加息前后差別則大概在358港元。在香港，上述差額只是一個四口之家吃一次早茶的價錢，因此看似不會有太大影響。

      如果我們預期利率會升至5%左右，上述差額的影響就會擴大至4471港元；如果再升至10%，則擴大至14012港元。對于買上10套房子的投資者，相當于每月要額外支出近14萬港元巨款，這是不小的壓力——在一些中小型的香港本土企業(yè)里，總經(jīng)理級的人物每個月總收入也不過這個薪酬水平，更何況是“額外支出”。

     香港人對于利率的敏感另一個重要原因是源自1997年金融危機。當年房價暴升，同時按揭利率高達10%以上，而不少購房者同時擁有五六套房子，盡管利息負擔沉重，但他們堅信房價還會再漲，這種資本增值足以彌補他們的利息支出。

     這種狀況和今天內地的情況頗有一點相近的意思，所不同的是，內地大部分投資者仍然相信房價不會出現(xiàn)斷崖式的暴跌。

     當年香港人也不相信，但事實卻是很殘酷。受到金融危機沖擊，香港失業(yè)率高升，沉重打擊了房子的租金價格，一些業(yè)主本身也陷入失業(yè)狀態(tài)，因此不得不低價拋出房子套現(xiàn)，而這種拋盤的增加，又加劇了市場的下行波動。

     做股票經(jīng)紀的朋友老鄭回憶當年還心有余悸，那一輪的瘋狂跌價中，香港的房地產(chǎn)曾經(jīng)暴跌了近70%，以至于到去年，房價才回至1997年的水平。

     老鄭當年憑借著在金融業(yè)的高收入，一口氣花500萬港元全部身家，支付了5套房子的定金，原以為可以等房價上漲后賺一筆。結果沒有想到金融危機來臨，樓價暴跌。他預感不妙，忍痛全部放棄了這500萬港元的定金，全副身家化為烏有，但避免了樓價暴跌帶來的巨大損失和銀行按揭壓力。

     買房與養(yǎng)老

     盡管香港人對于息魔憂心忡忡，但是只要有條件和付得起月供的中產(chǎn)階級，通常還是會買房子。他們的理由是，買房是養(yǎng)老的重要保障！

     對于沒有在香港長期居住的人，很難體會到香港中產(chǎn)那種“買房養(yǎng)老”的理念。在內地，購房者大多并不把自己當作投資者，即便有第二套房，也只是認為自己屬于“剛需”一族。但是鑒于內地也正越來越有一些香港社會發(fā)展的特征，筆者認為有必要認真介紹一下，為什么香港人如此熱愛買樓作為投資。

     我們不如先拋開所有的投資理論，也拋開所有的投資產(chǎn)品分析，問自己兩個問題：怎么樣才能安度晚年？什么樣的養(yǎng)老方式最讓人感覺舒心？

     相信大家都有一個共同的心愿，老有所住，老有所養(yǎng)。在香港，根本沒有健全的養(yǎng)老保障體系。政府不提供社保，更沒有醫(yī)保一說。大部分港人退休也就意味著失去所有的經(jīng)濟來源。沒有收入的老人可以申請政府綜援，但如果沒有自有住房，靠政府的綜援根本無力支付私人公寓住宅的租金，更談不上支付日常生活開支。香港特區(qū)政府雖然提供公屋，但目前的輪候時間已經(jīng)長達三年以上，而且社區(qū)條件復雜的公屋環(huán)境始終不是中產(chǎn)階級的最佳選擇。

     香港不少出租車司機都是七十古來稀人士，那些酒樓里的雜工和服務員也往往是年過半百以上的老一輩，遠不如內地酒樓里的年輕小姐那么賞心悅目。

     所以香港中產(chǎn)特別希望在有能力的時候，買幾套房子，趁年輕養(yǎng)供，等到退休時基本供完這些房子，然后自住一套，再拿一兩套出租收息養(yǎng)活自己。

     出租住房能否給香港中產(chǎn)提供養(yǎng)老資助呢？答案是肯定的。

     如果有兩套可供出租的房子，那么業(yè)主的養(yǎng)老壓力已經(jīng)可以大大減輕。

     在過去10年，香港的房價升升跌跌，租金也跟著起起伏伏，但不論香港的房地產(chǎn)價格如何波動，它所能提供的租金基本上都能滿足一家四口的基本溫飽。

     相對于數(shù)百萬的房子來說，香港房屋的租金回報率可能并不算高（目前在3%～4%之間），但其租金卻足以養(yǎng)老，而且還可以滿足自住，這便是房屋這個另類投資品讓港人著迷之處。

     正是由于這個原因，香港人一直熱衷于買房子作為主要投資工具。香港居民通常都有兩三套住房，一套自住，另外兩套則可以用于出租。最令人驚訝的是一個拾荒的老太婆，常常在不同的電梯樓層看到她，開始還以為她是到處撿垃圾賣錢，后來才知道，原來她在同一幢大樓里有三套房子！在香港，有不少這種拾荒富豪的存在。

     當房子成為一項投資品而不是“剛需”們的必需品的時候，它便會對利率的波動特別敏感——不知道未來內地的房地產(chǎn)市場，會不會也演變出類似的情況？