香港上一次的“雙辣招”（指2012年10月27日起，香港征收加強(qiáng)額外印花稅、買家印花稅限制非香港永久居民購買住宅物業(yè)）之后，投資客紛紛涌入非住宅市場，非住宅的各種門類交易創(chuàng)下新高。無論是擁有大量物業(yè)的個人還是龍頭企業(yè)，紛紛涉足非住宅的“拆分”出售，吸引投資者。

     2月22日，香港財(cái)政司司長曾俊華在沒有預(yù)告的情況下突然推出6項(xiàng)調(diào)控樓市措施，其中大量的措施針對非住宅交易。而非住宅簽署臨時買賣合約必須承擔(dān)高額稅收這一政策，直接針對買進(jìn)賣出的短線交易。另外，談及住宅調(diào)控政策的疊加，香港有市場人士覺得政策有“趕盡殺絕”的意味。
    

 拆售

     2月18日晚，位于葵涌的雍澄軒酒店突然成為香港地產(chǎn)商、政府和普通市民的焦點(diǎn)。蜂擁而至的投資者和地產(chǎn)代理涌向長江集團(tuán)中心大堂，搶購“劃時代的地產(chǎn)投資產(chǎn)品”（長實(shí)執(zhí)行董事趙國雄語）。

     這是長江實(shí)業(yè)首次將整棟酒店逐間拆售，亦是香港歷史上首次酒店拆售個案。所涉的雍澄軒酒店有360間房，實(shí)用面積約50平方米的兩房售價339萬港元，68平方米的三房售價500萬港元，均價比隔壁住宅低10%以上。更關(guān)鍵的賣點(diǎn)是，因酒店為非住宅物業(yè)，可繞過港府早前出臺的“雙辣招”限制，未來出售時無需繳納高昂的額外印花稅。

     長實(shí)執(zhí)行董事趙國雄介紹指，現(xiàn)時酒店平均月租約1.3萬港元，租金除以售價的回報(bào)率約4%，遠(yuǎn)高于銀行按揭的2.5%，換言之，投資者貸款購入酒店房間后放租，可錄得正回報(bào)。此外，市場心照不宣的是，酒店仍可履行住宅用途，即投資者購入后可自住，相當(dāng)于用便宜一成的價錢買入住宅。

     綜合賣點(diǎn)下，雍澄軒首批放盤的65間房，55分鐘即悉數(shù)賣出，第二批近300間房翌日售罄，為近年來一手房“最火速”。

     有分析指，長實(shí)拆售酒店的做法雖在香港為首例，但亦是得到內(nèi)地發(fā)展商拆售酒店服務(wù)式住宅的啟發(fā)，這樣便可繞過住宅限購令的影響。

 拆分與摸貨

     由于在2012年10月27日起施行的“雙辣招”限制之外，香港拆分商業(yè)出售和摸貨轉(zhuǎn)手（指在正式合約和正式成交的間隙（約1個月至3個月不等），將剛買來的物業(yè)再賣出去）一段時間來蔚然成風(fēng)。

     資深投資者尹柏權(quán)將2012年10月收購而來的DNA galleria商場（百樂酒店的商業(yè)），將部分物業(yè)分拆成大約500個迷你商鋪，開售數(shù)天便沽清，成交呎價達(dá)4萬至6萬元，銷售樓面約7萬方呎。該項(xiàng)目前任東家羅家寶在2010年翻新該商場時，有約150個店鋪。

     中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良昇介紹：在1997年，一個商鋪買過來可以炒七八手，現(xiàn)在短期的交易遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有1997年頻繁。

     而在2013年1月，不同種類的非住宅的交易創(chuàng)下了數(shù)月或者數(shù)年來的新高：中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良昇指出，2013年1月份工業(yè)樓宇摸貨買賣合約登記總值11.8億港元，連續(xù)三個月均超越十億元高水平，是1995年7月份起有記錄以來首次。2013年1月份寫字樓摸貨買賣合約登記總值7.98 億港元，是2008年2月份錄得8.8億港元后59個月以來次高。

 出招

     長江實(shí)業(yè)的拆售在香港掀起軒然大波，港府關(guān)注發(fā)展商是否故意繞開調(diào)控政策，最主要的是，以酒店來“曲線救國”做住宅的方式是否合法。

     香港發(fā)展局局長陳茂波2月19日表示，雖然雍澄軒地契沒有禁止業(yè)權(quán)擁有人拆售的條款，但按建筑圖則要求，售出后的房間必須繼續(xù)用作旅館用途，否則會違反批地條款，強(qiáng)調(diào)地政總署會采取適當(dāng)執(zhí)法行動，包括收回有關(guān)單位。另外，政府同日亦發(fā)出新聞稿，強(qiáng)調(diào)雍澄軒受《建筑物條例》及《旅館業(yè)條例》監(jiān)管，若果業(yè)主改劃作非旅館用途，將涉及刑罰，一經(jīng)定罪，可被處罰款10萬元及監(jiān)禁2年。

     陳茂波對興趣盎然的投資客“溫馨提醒”后，特別提出，港府有需要時會毫不猶豫推出新措施。

     2月22日下午5點(diǎn)半，財(cái)政司司長曾俊華在沒有預(yù)告的情況下突然推出6項(xiàng)調(diào)控樓市措施，對200萬以上的所有物業(yè)（包括住宅及非住宅）都在現(xiàn)在基礎(chǔ)上征收雙倍印花稅，200萬港元以下的物業(yè)印花稅則由100港元調(diào)增至售價的1.5%。舉例而言，購入一套500萬港元的住宅，之前需要繳納政府的印花稅金額為15萬港元（稅率3%），現(xiàn)在買家則需繳納30萬港元稅款。

     特別的是，港府自2010年11月推出打擊炒賣的特別印花稅以來，多次出招都未涉及商鋪、寫字樓、車位等非住宅物業(yè)，之前官員的解釋為“和民生關(guān)系不大”，但此次長實(shí)打擦邊球拆售酒店，觸動了港府的神經(jīng)，令雙倍印花稅新政涵蓋非住宅物業(yè)。

     上述6項(xiàng)調(diào)控新政中，政府針對非住宅物業(yè)還出了一招：之前非住宅物業(yè)在徹底完成交易后，才需繳納印花稅，現(xiàn)調(diào)整至在簽署臨時買賣合約時，便需要繳納（新做法和住宅物業(yè)一致）。換言之，炒家之前炒賣工商鋪的零稅務(wù)成本優(yōu)勢不在，取而代之的是1.5%至8.5%的印花稅成本，消息甫出，即有工商鋪減價求售，和準(zhǔn)買家放棄訂金觀望。

 后市

     政府出招，究竟會對香港的樓市有什么樣的影響呢？

     黃良昇認(rèn)為：現(xiàn)在歐美貨幣泛濫，香港的利率只有2%，大部分人購買物業(yè)只是為了投資保值，和1997年是不一樣。這些政策還是會被市場逐漸消化。因?yàn)橥顿Y物業(yè)還是有3.5%左右的收益?，F(xiàn)在政策剛出來，還沒辦法知道非住宅的交易數(shù)量下降了多少以及對住宅交易量到底有多大的影響，還需要觀望幾個星期。

     美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝稱：工商鋪及車位成交量預(yù)計(jì)會大幅減少，由先前估計(jì)約29000宗成交減至21000宗。受住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)交投全線下跌影響，故調(diào)低今年整體物業(yè)成交預(yù)測至91000宗，或會只較2003年僅錄得約87000宗的表現(xiàn)略佳。

     美聯(lián)工商鋪執(zhí)行董事兼行政總裁黃漢成介紹，美聯(lián)物業(yè)資料研究部綜合土地注冊處資料顯示，自2010年SSD（加強(qiáng)版印花稅）推出后，整體住宅注冊量由2010年136912宗跌至2012年的83144宗，跌幅近4成；相反，由于資金仍要尋找出路，轉(zhuǎn)投非住宅物業(yè)，故工商鋪及車位交投由2010年24670宗升30%至2012年32161宗，當(dāng)中1000萬元以下的工商鋪物業(yè)注冊量于去年亦錄得24.6%的升幅。摸貨注冊量方面，住宅摸貨亦由2010年的2279宗減至2012年僅51宗，可見住宅炒家已近絕跡。非住宅摸貨則由2010年1223宗勁升逾1倍至2537宗。然而，隨著針對工商物業(yè)及車位的新辣招推出后，預(yù)料非住宅摸貨注冊量將全線下跌，非住宅市場炒家將步住宅市場炒家后塵，數(shù)目將大幅減少。

     2012年工廈物業(yè)摸貨交投表現(xiàn)最佳，達(dá)1276宗，其次是商鋪，達(dá)644宗。然而，針對摸貨的新辣招對工商鋪物業(yè)打擊甚大，由于工商鋪市場之入場費(fèi)較住宅為高，逾億元之工商鋪物業(yè)放盤比比皆是，一旦措施生效，工商鋪物業(yè)摸貨或需繳最高8.5%印花稅后，加上其他手續(xù)費(fèi)，交易成本可達(dá)約10%，或已超過平均回報(bào)，摸貨活動即時變得無利可圖。

     黃漢成預(yù)料，工商鋪摸貨交投量將應(yīng)聲下挫，并預(yù)計(jì)工商鋪及車位成交量亦將跌近30%。惟由于工商鋪市場供求仍然失衡，其價格則有望平穩(wěn)發(fā)展。

     此次新辣招并非只針對工商鋪，而住宅也受到波及。稅費(fèi)的疊加，似乎讓這次辣招成為“壓倒駱駝的最后一根稻草”，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委驚呼：“港樓要崩了！”

     市場人士還認(rèn)為：無法回避的一點(diǎn)就是，稅費(fèi)的不斷疊加和貸款政策的改變，使得在香港買房變得更加地沉重。

     美聯(lián)集團(tuán)執(zhí)行董事兼集團(tuán)住宅部行政總裁陳坤興表示，在春節(jié)后二手成交量從低位回升之際，遭到政府再度出招影響，導(dǎo)致2月23日至24日二手屋苑交投持續(xù)在低位徘徊，并較去年10月份政府出招后錄得的13宗為低，反映市場籠罩觀望情緒，并令市場流通量續(xù)處低位。雖然是次政府出招后大部分業(yè)主未有明顯減價，個別業(yè)主則叫價態(tài)度軟化，輕微擴(kuò)大議價空間。而準(zhǔn)買家入市態(tài)度趨審慎，現(xiàn)時入市以用家以及首次置業(yè)人士為主。

     美聯(lián)集團(tuán)執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理黃子華表示，本港政府近年多次出招控制樓市，次數(shù)越來越密，自2009年10月開始，連同是次新辣招，政府已推出9項(xiàng)壓抑需求的措施，包括收緊按揭成數(shù)、推出買家印花稅及額外印花稅等，影響范圍越來越廣。事實(shí)上，BSD（買家印花稅）推出至今不足4個月，成效仍有待發(fā)揮，而今年1月份的成交上升只是購買力釋放，但近日成交量亦有回落之勢，故政府目前再度出重招，樓市連環(huán)服重藥，恐惹后遺癥。

     經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席經(jīng)濟(jì)分析師劉圓圓認(rèn)為，此輪調(diào)控，還涉及提高貸款政策的改變，新的壓力測試，是假設(shè)息口上升三厘后，供款占入息比率仍維持六成以下水平，無疑將入市門坎大大提高。除非能夠?qū)崟r增加首期以降低按揭成數(shù)，或拖長供款年期，減少每月供款支出以通過測試，否則置業(yè)人士可能需要轉(zhuǎn)投銀碼較細(xì)（總價較低）的單位入市。上車客（首次置業(yè)）要增加額外首期并非容易事，因此相信選擇拖長供款年期的人士會較多。今年一月份平均還款年期維持于300個月(即25年)，換言之尚余不足五年便觸及監(jiān)管指引的30年上限，惟新措施推出將促使部分置業(yè)人士選用較長按揭還款年期，屆時平均按揭還款年期將會重拾升軌，或再創(chuàng)歷史新高。