由于熱錢流入，使得不少人質(zhì)疑近日香港房價(jià)上漲，與這因素有關(guān)。陳德霖同意，樓市是本港最大風(fēng)險(xiǎn)來源。他指出，從來未見過一個(gè)只升不跌的周期，并認(rèn)為樓價(jià)將持續(xù)上升的假設(shè)是錯(cuò)誤的。

     他指出，香港現(xiàn)時(shí)的息率有很大的上升空間，即便目前按揭供款比率，較1997年為低，但樓市涉及的風(fēng)險(xiǎn)不比當(dāng)年為少。

     陳德霖舉例說明，目前樓宇按揭息率是2.3%，是歷史中低位，如果業(yè)主要承做一個(gè)30年期的按揭，未來息率走勢將是上升空間較大。他又假設(shè)按揭借款100萬港元，還款25年，以2.3%的利息計(jì)算，每年還款額4400元，但以1997年的12%息率水平計(jì)算，則還款額逾一萬元，足見息率變化的影響力，所以市民買房要量力而為。

     陳德霖又指，經(jīng)過金管局出招后，現(xiàn)時(shí)平均按揭借貸為樓價(jià)的55%，遠(yuǎn)低于09年9月調(diào)控前的64%，反映市民買樓已多付首期，同時(shí)使得銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減少，同時(shí)供款占家庭收入比率亦由41%降至36%，這反映推措施調(diào)節(jié)樓市措施的成效。

     外圍經(jīng)濟(jì)方面，陳德霖指出，香港是完全開放型經(jīng)濟(jì)，容易受外圍影響。雖然近期歐債危機(jī)稍為緩和，但美國方面仍有很多隱憂。他指出，如果財(cái)政懸崖的問題不能解決，將使得美國經(jīng)濟(jì)明年收縮0.5%。

     他指出，仍要觀察美國聯(lián)儲(chǔ)局第三輪量化寛政策，但聯(lián)儲(chǔ)局日后如何退市，難度是十分高。他指出，美國家庭因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場泡沫，使得按揭負(fù)債仍偏高，目前仍然處于減債階段，因此消費(fèi)增長不會(huì)太快。

     至于歐洲方面，他指未來歐洲國家緊縮政策及財(cái)政改革仍須有很大決心去進(jìn)行，不過當(dāng)?shù)劂y行進(jìn)行去摃桿化及減少信貸，都有機(jī)會(huì)影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)度。